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相続税が安くなる!?広大地評価ってなに?

相続税が安くなる!?広大地評価ってなに?

 

相続する遺産の中に高額な不動産がある場合に使える減税制度として、
「小規模宅地等の特例」をご紹介しました。

 

高額な不動産については、もう1つ、減税制度があります。

 

「広大地評価」というものです。

 

 

500u以上の広大な土地を相続する場合に、
本来の土地の評価額から最大65%も減額できるという制度です。

 

 

たとえば、1億の土地なら3500万円の評価になります。

 

これは大きな節税になりますよね。

 

 

 

広大地評価の要件は3つ

 

 

ただし、広大な土地なら必ず適用できるというわけではありません。

 

次のような要件があるんです。

 

1.その土地が地域の標準的な宅地に比べて著しく面積が広大であること

 

2.公共・公益的施設が必要であること

 

3.大規模工業用地、マンション適地ではないこと

 

 

これだけだとちょっとわかりにくいですね。

 

イメージしやすいように例をあげてみましょう。

 

 

 

広大地評価の典型例

 

 

そもそも、広大な土地はなぜ評価を下げてもらえるのでしょうか?

 

 

広大な土地は一般の人は買いませんから、
売るとしたら、開発業者(デベロッパー)に売ることになります。

 

開発業者はその土地をどう活用するでしょうか?

 

 

例えば、こんな土地を宅地として分譲販売する場合、

 

相続税,減税,広大地評価

 

 

こんな風に整理して販売することになります。

 

相続税,減税,広大地評価

 

 

道路がないと不便で売れないというのもありますが、
開発許可を取る際に、役所からいろいろ言われるんですね。

 

幅何メートルの道路を設けろとか、緑地を設けろとか。。。

 

 

すると、道路や公園、ゴミステーションなど公共公益的施設の分は
開発業者にとってはお金にならない土地(つぶれ地)になってしまいます。

 

だったらその分、安く買いたいはずですよね。
持ち主からすると、その分、安く売らないといけないということです。

 

 

だから評価額も下げるのが適当という理屈です。

 

 

 

マンションや工場に適した土地はダメ

 

 

広大地評価が適用できるのは、さきほどの例のように、
宅地として分譲販売する場合にどうしても「つぶれ地」ができてしまうような土地です。

 

 

3つめの要件に「大規模工業用地、マンション適地ではないこと」とありますが、
広大な土地でも、マンションや大規模な工場を建てるんだったら、分譲地ほど「つぶれ地」は必要ありません。

 

なので、広大地評価は適用されません。

 

 

実際にマンションを建てるかどうかはともかくとして、
その土地の活用方法として何に適しているかという視点で判断されます。

 

 

駅に近くて周囲にマンションが多い土地なら「マンション適地」と判断されるかもしれません。

 

工業地域であれば「大規模工業用地」と判断される可能性が高く、広大地評価が使えないことになります。

 

 

 

 

どれくらい節税できる?

 

 

広大地評価が適用される場合、その土地の評価は次のようになります。

 

 

路線価 × その土地の面積 × 広大地補正率(※)

 

 

広大地補正率は次の式で求めます。

 

広大地補正率=0.6−(0.05×その土地の面積/1000u)

 

広大地補正率の早見表

 

1000u ⇒0.55 (45%引きの評価)

2000u ⇒0.50 (50%引きの評価)

3000u ⇒0.45 (55%引きの評価)

4000u ⇒0.40 (60%引きの評価)

5000u ⇒0.35 (65%引きの評価)

 

 

ただし、平成29年度の税制改正によって、広大地評価の計算式が見直される見込みです。

 

現在の計算式よりもやや複雑なものになって、評価額は上がるようです。

 

 

 

 

広大地評価の判断はプロでも難しい

 

 

土地の評価額が最大65%引きにできる広大地評価。

 

適用されると大きな節税になるのでとってもお得なんですが、
適用されるかどうか判断するのは実はとても難しいんです。

 

 

広大な土地でも周囲を道路に囲まれていたらどうでしょう?

 

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つぶれ地は出ませんよね。

 

なのでこういう土地は広大地評価が適用される可能性が低いです。

 

 

あるいは、こんな横に長い土地なら?

 

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工場適地やマンション適地には広大地評価が使えませんが、
工場適地かどうか、マンション適地かどうかの判断も難しいものです。

 

 

とにかく基準があいまいで複雑なんです。

 

 

でも、税務署が認めてくれなければ広大地評価が適用されません。

 

 

なので、広大地評価の適用を狙うときは、
税理士と不動産鑑定士が協力しながら検討して、なんとか適用を受けられるよう準備を進めていくことになります。

 

 

 

相続税に詳しい税理士はごくわずか!?

 

 

あまり知られていないことですが、実は、相続税に詳しい税理士はごく一部。

 

圧倒的多数の税理士が、相続税をほとんど扱ったことがないんだそうです。

 

 

広大地評価は、うまく適用されれば大きな節税になるけど、
難易度は高めです。

 

相続税をほとんど扱ったことがない税理士には、厳しいかと。。。

 

 

そもそも、相続税に詳しくない税理士だと、こうした節税策があるという提案すらなく、機械的に相続税の申告をするだけっていうこともあるみたいです。

 

結果、納めなくてもいい税金を納めることに。

 

 

専門家にお金を払って依頼したのに税金を払いすぎるなんて、悲しすぎますよね。

 

 

ですから、普段から付き合いのある税理士がいたとしても、
相続のことは「相続税に強い税理士」に相談しないと意味がないんです。

 

 

でも、ごく一部しかいない「相続税に詳しい税理士」をどうやって探せばいいの?って思ったアナタ。

 

こんな便利なサイトがあるんですよ。

 

相続税,減税,広大地評価

 

 

これはありがたいですよね。

 

紹介は無料なので、試しに利用してみるといいですよ。

 

 

相続税の納付期限は、亡くなった日の翌日から10ヵ月です。

 

 

広大地評価の検討は専門家でも時間がかかるものです。

 

納付が遅れたときや申告しなかったときは税金が割増されていくので、とにかく早く動くことが大切ですよ。