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更地にしてから売却した方がいい?空き家の解体費用

更地にしてから売却した方がいい?空き家の解体費用

 

親から相続するような築古物件の場合、売却価格はほぼ土地代だけだと考えておくのが無難です。

 

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建物は、建築時に2000万かけようと3000万かけようと、20年も経てば売却価格はほぼゼロ円。

 

20年ならまだまだ十分住めると思いますが、資産価値としてはゼロになるんです。

 

なんだか悲しいですね。

 

 

 

古家付きの「土地」として売られることもある

 

築古物件を売り出す際は、「中古住宅」ではなく
「土地・古家付き」「土地※現況古家あり」という扱いになることがあります。

 

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「中古住宅」だったら住むことを前提に考えますが、
「土地・古家付き」と表示されていると、土地がほしいのに邪魔なボロ屋が付いてくるっていうイメージになりますよね。

 

実際は同じ程度の建物が建っていたとしても、表示のちがでずいぶんと受ける印象が変わってきます。

 

 

「中古住宅」と「土地・古家付き」のちがいは何を基準に判断するのでしょうか?

 

 

 

「中古住宅」と「土地・古家付き」の区別は?

 

「中古住宅」と「土地・古家付き」の区別は実はあいまいで、明確な基準はないんです。

 

木造の場合、一般的には20年くらいが境目になるようですが、次のようなケースは
築20年を超えても中古住宅として売る場合があります。

 

 

築20年を超えても建物の価値があるケース

 

耐震補強がしっかりしてあったり、途中で大規模リフォームが入っている場合

そのリフォームの規模に応じて建物価格が上がることがあります。

 

木造ではなく鉄骨造や鉄筋コンクリート造(RC)のように強固な建物の場合

20年というのは法定耐用年数からきているんです。
ちなみに木造は22年、鉄骨造は34年、鉄筋コンクリート造は47年が法定耐用年数となっています。

 

有名な大手住宅メーカーの家

責任の所在が明確でメンテナンスがきちんとされているので、価格が上乗せされることがあります。
中古市場でも「○○ハウスの家なら、まあ大丈夫だろう」という買い手は多いようです。

 

 

 

このほか、地域的に新築を建てる人が多いから、
中古住宅より「土地」として売った方が売れやすいなど、
戦略的な事情で変わることもあるようです。

 

要は、住宅として売るか、土地として売るか、
どちらで売った方が売れやすいかという判断によるものなんですね。

 

 

ただ、このあたりは、シロウト判断で勝手に決めないで、
その市場をよく知っている不動産会社と相談して決めた方がいいですよ。

 

不動産の売却を成功させるには、良い不動産会社とめぐりあうことが何より重要。

 

 

>>相続不動産の売却を成功させよう!信頼できる仲介業者の見つけ方

 

 

 

解体はよく考えてから

 

「土地・古家つき」として売るなら、いっそのこと更地にしてしまった方が早く売れそうって考える人もいると思います。

 

更地にする場合、もちろん解体費がかかりますが、問題はそれだけじゃないんです。

 

 

 

固定資産税の問題があります。

 

更地にすると固定資産税の軽減措置が受けられなくなるんです。

 

 

 

住宅用地については、固定資産税の軽減措置として200平米までは本来の評価額の6分の1で税金を計算してくれることになっています。

 

住んでいなくても建物がたっていれば固定資産税が安かったのに、
何も考えずに取り壊して更地にすると固定資産税が跳ね上がることになるんです。

 

なので、本格的な利用法が決まるまでは建物をそのままにしておいた方がいいですよ。

 

 

 

ただし、倒壊の危険があるような古い家については、市町村から解体するよう指導や命令が出されることもあります。

 

2015年2月から「空き家対策特別措置法」がスタートしたためです。

 

 

>>空き家対策特別措置法について詳しくはこちら

 

 

更地にすると固定資産税は上がりますが、売れるまでとりあえず駐車場として運用して、
駐車場代を固定資産税の支払いにあてるという方法もあるので、検討してみてください。

 

 

 

解体費用はいくらくらい? 売り手負担?買い手負担?

 

解体費用は木造一戸建ての場合、100万円前後みておいた方がいいでしょう。

 

こちらのサイトでは、解体の無料見積もりもとれますし、全国の解体費用の相場も見ることができるので、一度チェックしてみては?

 

 

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ちなみに、「土地・古家付き」として売却した場合、古家の解体費用は買い手負担となります。

 

それを見越して解体費用分の値引き交渉をされることも多いようです。

 

 

一方、親が古家の中に残していった家財道具は、売り手側が片づけ・撤去するのが慣例です。

 

解体費用分の値引きに応じるかどうかは自由ですが、家財道具の撤去を業者に頼む場合は撤去費用も見ておく必要がありますね。

 

 

>>遺品整理・不用品の片づけはこちらをチェック